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무주택 실수요자 주택담보대출의 LTV 규제 완화? DSR 규제? "혼란스러운 부동산금융"

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 37회 작성일 21-05-31 13:17

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부동산정책과 내집마련수요 초저금리시대와 같은 여러 가지 문제가 중첩되어 혼란스럽다. 여기에 무주택 실수요자들에게 LTV 제한을 완화하겠다는 이야기가 오가고 있으며 올 7월부터 시행되는 차주별 DSR 규제도 있다. 이런 와중에 LH 직원 청약 의혹까지 터지고 있어 부동산과 금융 관련 기사들이 연이어 나오고 있다. 이렇게 혼란스럽고 어려운 상황이지만 초저금리 상태인 지금이 내 집 마련의 기회인 것은 분명하다.


○ 내 집 마련을 위한 주택담보대출 지금일까 나중일까?


청년 신혼부부 서민실수요자 무주택자들을 대상으로 하는 LTV 규제 완화에 관한 이야기가 오가고 있다. 실수요자들을 대상으로 담보인정비율인 LTV를 70%까지 완화하고 서민실수요자 요건을 20%까지 늘려 무주택 서민 실수요자에 해당한다면 LTV 90%까지의 주택담보대출을 실행할 수 있게 하겠다는 것이다. 하지만 여기에는 맹점이 있다. 올 7월부터 시행되는 차주 단위 DSR 제한인데 가계 부채가 자꾸 늘어나는 것이 부담스러운 정부는 총부채원리금상환비율(DSR)에 맞게 대출을 실행해서 금융사와 차주의 금융 건전성을 확보하겠다는 취지다. 


차주 단위 DSR 적용의 내용은 올해 7월부터는 규제지역 내 6억 초과 주택을 대상으로 DSR 40%를 적용하고 보유 신용대출이 1억을 초과한다면 마찬가지로 DSR 40%를 적용한다 신용대출의 DSR 산정 시 기존에는 상환 기간의 기준을 10년으로 두었지만 상환 기간의 기준을 5년으로 줄이겠다는 내용도 있다. 결국 LTV 규제가 완화되더라도 투기과열지구 조정지역대상에 포함되지 않거나 6억 이하의 주택담보대출에 대해서만 대출한도가 늘어난다고 볼 수 있다는 것이다. 현재 서울의 아파트 시세를 볼 때 6억 이상의 아파트가 80% 이상이다. 즉 차주 단위 DSR 시행 이후에는 연 소득이 높지 않으면 무주택 실수요자라도 내 집 마련 대출이 힘들다는 것이다. 


물론 집값이 싼 곳에 내 집 마련을 하는 방법도 있다. 하지만 아파트 빌라 주택의 시세가 비싼 곳은 주변의 생활 인프라나 교육여건 교통 편의성이 보장되어 있기에 비싼 것이다 무주택자도 집을 구매할 때 이후 투자가치를 따지는 것은 당연하다. 어느 누가 집값이 떨어질 곳에 내 집 마련을 하고자 할까?


○ 규제지역에서 내 집 마련에 어떤 주택담보대출 상품을 사용해야 할까?


서울과 수도권 지역에서 아파트를 구매하기 위해 모든 수단을 동원해서 구매하는 영끌은 당연한 일이 되었다. 정부에서는 투기를 잡고 인구를 분산시키고 싶은 마음이겠지만 실수요자들이 집을 사기 위해 직장을 옮기거나, 출퇴근 시간을 두세 시간씩 감당할 사람이 있을까? 아이들을 키우기 위해서라도 직장 근처나 인프라가 좋은 곳에 집을 얻어야 하는 건 당연하다. "여기는 규제지역이라 집 구하기 힘들고 비싸니까 다른 지역으로 이사하자"라고 생각하는 사람들은 없다. 결국 모든 방법을 동원해서라도 지금 같은 초저금리에서 직장이 가깝고 좋은 곳에 내 집 마련을 하고 싶으니 패닉바잉이 터진 것이다. 중요한 문제는 어느 금융사에 어떤 주택담보대출, 아파트담보대출, 빌라담보대출, 후순위담보대출 상품이 있는지 알아야 사용할 수 있다는 것은 당연한 이야기, 무직자나 무소득자도 진행이 가능한 금융사의 정보를 구하고 내 조건에 맞춰 한도와 금리를 파악하는 것은 매우 중요하다고 금리비교 사이트 모기지마스터의 관계자는 이야기한다. 


○ 대출을 실행하기 전에 따져봐야 할 것들은?


주택담보대출이나 아파트담보대출은 내 집 마련을 위해서만 사용되는 것은 아니다. 코로나 이후로 생활안정자금대출이나  사업자금대출을 필요로 하는 사람은 꾸준히 늘어나고 있다. 생활안정자금이나 사업자금과같은 자가 담보대출은 대부분이 갈아타기 방식의 대환대출이나 후순위담보대출로 실행하는 것이 대부분이다. 일반적으로 가장 접근성이 좋은 1금융권 시중은행에서는 아파트후순위담보대출이나 개인사업자대출과같은 상품을 취급하지 않는다. 2금융권이나 P2P금융을 이용하고자 해도 접근성이 좋지 않아 개인의 조건에 따라 금리와 한도를 비교하고 적합한 상품을 추천하는 금리비교 사이트 모기지마스터를 이용하는 사람들이 늘어나고 있다. 다년간 관련 업무를 처리해온 경험을 바탕으로 빠르게 변화하는 금융 상황에 따라 각 지점이 가지고 있는 전결금리나 주택담보대출잔액등을 파악해서 적합한 상품을 안내하는 서비스이다.


모기지마스터의 모든 서비스는 비대면으로 진행되고 있으며 직장인신용대출 시중은행부터 제2금융권 P2P금융의 주택담보대출 아파트담보대출 빌라담보대출 오피스텔담보대출 후순위담보대출 전세퇴거자금대출 뿐만이 아니라 신용대출에 포함되는 무설정아파트론이나 무설정하우스론 잔금대출까지 필요한 상품을 한꺼번에 확인할 수 있는 장점이 있다. 한도와 금리를 확인하는 과정에서 요구하는 개인정보도 없으며 신용조회가 발생하지 않아 신용점수에 영향이 없이 가조회로 한도와 금리를 확인할 수 있다. 특히 담보처럼 이용할 수 있는 자동차담보대출 차량담보대출 중고차담보대출등 이러한 상품 모두 모기지마스터의 금리비교 서비스는 언택트 시대를 맞아 점점 더 많은 사람이 이용할 것으로 보인다.


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