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주택담보대출 등 금융시장의 변화와 혼란이 예상

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 79회 작성일 21-06-23 17:49

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집값 변동과 7월 규제로 주택담보대출 등 금융 혼란 예상 해결책은? 


금리비교 사이트 '모기지마스터'의 관계자는 7월에 시행되는 무주택 실수요자 주택담보대출 혜택 변화, 차주 단위 DSR 규제, 법정 최고금리 인하와 같은 금융시장의 변화에 따라 혼란이 예상된다고 이야기한다. 최근 금융위에서는 현재의 전셋값 오름세에 그치지 않고 전셋값이 더 상승할 것이라고 예상했는지 주택금융공사의 전세금반환보증 가입 한도를 10억 원까지 늘릴 수 있도록 했다. 기존 5억 원에서 7억 원까지 올린 데 이어 추가조치를 시행했다. 전셋값과 집값의 폭등은 이미 예상되어 있었다. 지난 6·17대책에서 재건축아파트 2년 거주 의무화를 7·10대책에서는 다주택자 종부세, 양도세인상과 임대사업자 폐지를 가장 큰 영향을 불러왔던 7·31대책은 계약갱신청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제가 포함되어있는 임대차 3법을 내놓으면서 전셋값과 집값은 폭등했는데, 17년 5월부터 20년 5월까지 3년간 오른 전셋값과 집값보다 20년 5월부터 현재까지 오른 폭이 크다.


이러한 모든 현상은 임대주택인 전셋집이 부족해지면서 발생했는데, 전 세계적으로 임대주택의 임대료를 통제하는 법안이 성공한 적이 없었다. 가장 대표적인 것이 독일과 오스트리아의 사례다. 이미 임대료에 제한을 두거나 통제를 하면 집값이 상승하는 예시가 있었다는 것, 한국의 전셋집이라는 제도 때문에 부작용이 더욱 커졌다는 의견도 있다. 집주인인 임대인들은 위에서 이야기한 법안들 때문에 세입자가 있는 임대주택에 실거주 요건으로 들어가는 사례가 늘어났으며 전세보증금 반환대출이나 전세퇴거자금대출을 이용해 세입자의 전세보증금을 반환하고 실거주로 들어가거나 주소만 옮겨놓고 공실로 두는 사례도 있다. 


올해 7월부터 시행되는 3가지 법안에서 자유로운 금융상품은 개인사업자나 법인사업자가 이용하는 사업자대출이 대표적이다. 캐피탈이나 저축은행에서 주로 취급하는 사업자대출은 가계자금대출에 포함되지 않아 규제지역 제한이나, 최대 LTV 제한, DSR 규제를 받지 않는다. 즉 저축은행이나 캐피탈 등 금융사의 내부기준에 따라 최대한도가 결정된다는 것, 따라서 금융사의 선택이 무엇보다 중요하다고 '모기지마스터'의 전문가는 이야기한다. 현실적으로 여신 잔액은 한정되어 있고 금융사마다 집중하는 금융상품은 서로 다른 것이 어찌 보면 당연하다. 하지만 사업자금대출에도 제한은 있다. 주택구매자금으로 유용하는 사례도 있고 사업자금을 받아서 다른 사람에게 빌려주거나 주식과 같은 투자처에 투자하는 예도 있다. 이러한 사례를 방지하기 위해서 사업자금대출은 실행 3개월 이후에 사업자금대출의 사용처를 증빙해야 한다.


집값 상승의 영향을 가장 많이 받은 것은 아파트인데 이렇게 아파트 시세가 계속 상승하는 중이다 보니 내 집 마련을 하기 위해 아파트보다는 빌라나 오피스텔로 방향을 돌리는 사람들이 많아지고 있다. 즉 아파트담보대출 대비 빌라매매대출이나 오피스텔매매대출의 실행 비율이 늘어났다는 것이다. 구매자금의 방식과 분류는 생각보다 다양하다. 무주택 실수요자 주택담보대출, 아파트 분양 시에는 중도금 대출, 잔금이 부족할 때 이용하는 매매잔금대출 등이 있다. 이외에도 주택 시세가 높아짐에 따라 보유자금이 부족한 사람들이 많아져 추가담보대출이 필요한 때도 있다. 추가자금대출을 위해 후순위아파트담보대출, 직장인신용대출, 무설정아파트론, 자동차담보대출 등을 이용하고 있다. 추가 대출이 필요해진 가장 큰 이유는 당연히 앞서 이야기한 집값의 급상승 때문이다.


보유자산이 비교적 적은 청년층을 중심으로 주거용 오피스텔을 구매한 사례가 많이 보인다. 오피스텔은 입주하기 이전에는 사무용과 주거용으로 구분되지 않는다. 이전까지는 단위농협이나 신협 새마을금고와 같은 상호금융에만 비주택담보대출 LTV 70% 제한이 있었으나, 지난 5월 17일 이후 전 금융권을 대상으로 LTV 70% 제한이 생겼다. 하지만 여전히 규제지역 주택담보대출에 대한 LTV나 DSR 제한이 없어 청년층이나 1인 가구의 내집마련수요는 주거용 오피스텔이 여전히 높은 편이다. 비싼 아파트 시세 때문에 신축 빌라를 중심으로 한 빌라구매도 늘어나고 있다. 빌라담보대출이나 빌라매매대출은 2금융권인 보험사를 중심으로 많이 실행되고 있는데, 아파트와 달리 KB부동산의 시세를 기준으로 하지 않기 때문이다. 다가구나 다세대 주택은 감정평가사의 감정을 통해 시세를 산출하고 보험사의 시세판단 기준이 좀 더 유연하여서 높은 시세를 받을 수 있는 것이 가장 큰 이유 중에 하나로 보인다.


생명보험사나 화재보험사의 주택담보대출은 작년 저금리 시대가 시작되면서부터 꾸준한 상승세를 보인다. 이번 7월 시행되는 차주 단위 DSR 규제 이후 1금융권 시중은행이 혼란스러운 상황에도 2금융권인 보험사 상호금융사 캐피탈 저축은행 등은 DSR 60%가 그대로 유지되어 비교적 혼란이 적을 것으로 예상된다. 금리비교 사이트 모기지마스터의 관계자는 "집값이 많이 올라 추가 대출의 필요성이 높아지고 무주택 실수요자 요건이 완화되어 대출 심사에서 높은 LTV가 가능해진 시점이기에 높은 DSR은 큰 장점이 될 수 있다"라고 이야기한다. 또한 주택담보대출 거치기간을 가진 구매자금 상품도 취급하는 보험사가 있어 경제 상황이 좋지 않지만 금리는 낮은 현재 문의하는 사람이 늘어나고 있다.


차주 단위 DSR 적용 이후 가장 우려되는 부분은 구매자금 대출보다 부채가 있는 사람이 급한 일이 생겨 추가대출이 필요한 상황이나 만기일시상환 형식의 담보대출이나 신용대출 연장을 위해 재심사를 할 때이다. 현재 기준으로 연장했지만, 내년에는 좀 더 강화된 기준이 적용되어 연장심사가 반려될 수 있기 때문이다. 신용대출의 DSR 산정 기준일도 현행 10년 기준에서 7년으로 줄어들고 내년부터는 5년으로 다시 줄어들게 된다. 현재 코로나 19로 인한 경제위기와 저금리가 겹쳐 가계 부채가 상당히 많아 가계 부채를 관리한다는 정책 방향은 정상적이다. 하지만 아직 경제가 안정되지 않은 상황에서 한도까지 당겨 사용한 대출이 많아서 차주 단위 DSR 규제가 큰 영향을 줄 수도 있다. 부채 상환 문제로 불법 사금융을 이용하는 상황을 방지하기 위해 '법정 최고금리 인하'에는 서민금융으로 유도한다는 내용도 있다. 2금융권에서 주로 실행되는 정부 지원상품과 P2P금융 대부업권까지의 중금리대출로 대출수요를 흡수하겠다는 것이다.


현재 대한민국에는 대출업무를 수행하는 수많은 여신금융사가 있다. 금융 상황과 여신 잔액 지점보유상황과 지역별 경매율에 따라 수시로 변화하는 금융사의 상황을 비금융권의 개인이 알기는 어렵다. 금융소비자의 관점에서 알기 힘든 정보를 무료상담 한 번으로 알아보고 신용대출과 담보대출 한도, 금리조회를 할 수 있는 금리비교 사이트 '모기지마스터'의 관계자는 대출상품 사용에 가장 중요한 것은 금융사선택이라고 이야기한다. 금융사마다 전문으로 취급하는 대출상품을 파악하고 금융소비자가 원하는 상품에 맞게 금융사를 추천하고 이후 진행 상황을 실시간으로 안내받을 수 있어 대출상품을 이용에 큰 도움이 되고 있다. 7월 법안 발표 이후 현업에 적용되는 과정에서 혼란은 피할 수 없으며, 빠르게 변화하는 금융과 부동산 상황에 대응하기 위해서는 금융전문가의 도움은 필수적이다.


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