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주택담보대출 하반기 DSR과 최고금리 변화를 확인하고 따라가야 할 때

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 57회 작성일 21-06-30 17:23

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하반기 금융시장변화에 대응하기 위해 모기지마스터에서 안내하는 금융정보 확인 

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연일 집값이 오르고 있어 불안감이 커지고 주택담보대출에 관한 관심도 그 어느 때 보다 뜨겁다. 무주택자들의 내 집 마련이 목적일 수도 있고 보유한 주택을 대상으로 하는 자가담보대출로 여윳돈을 만들려는 사람들도 있다. 정부는 '하반기 이렇게 달라집니다' 책자를 발행하고 하반기 정책 방향성을 각 부분에 따라 나눠서 공시했다. 그중에 금융에 관련된 내용은 무주택 실수요자 주택담보대출 기준 완화, 법정최고금리 24%에서 20%로 인하, 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 확대적용 3가지가 대표적이다.


-차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 확대적용

현재 따라서 가계부채 전체 규모가 급증해 민감도가 높아진 상황에서는 작은 충격도 위기를 촉발하는 요인으로 작동할 수 있다. 따라서 경제 전반의 위험 관리 차원에서 민간부채 전체의 총량 관리와 함께 주택담보대출, 개인사업자대출, 신용대출 등 부문별 총량 관리 목표를 설정해 함께 관리할 필요성을 느껴 '계부 채 관리방안'에 포함되는 총부채원리금상환비율(DSR)을 7월부터 확대 적용한다. 현행기준은 투기과열지구 내 9억 초과 주택을 대상으로 한 주택담보대출 실행 시와 연 소득 8천만 원 이상인 사람이 신용대출 1억 초과일 때 적용되었으나, 이후부터는 규제지역 내 6억 초과 주택을 대상으로 하는 주택담보대출과 소득과 관계없이 신용대출 1억 초과일 때 적용된다. 내년부터는 대출 총량에 따라 DSR이 적용될 것으로 예정되어 있어 아파트와 빌라의 시세가 많이 올라버린 지금 실수요자로 분류되는 청년층이나 신혼부부들은 소득을 기준으로 했을 때 한도가 부족한 경우가 생기기 쉽다 그동안 모아온 자산이나 앞으로 모을 수 있는 자산보다 집값 상승이 더 빨라 아파트담보대출 하나만으로는 내 집 마련이 어렵다는 것이 문제로 다가온다. 이 때문에 그동안 추가대출이나 신용대출까지 동원해 '영끌대출'을 이용해 왔지만, 차주 단위 DSR 확대 이후에는 이마저도 은행권 주택담보대출로는 어려울 것으로 보인다. 금리비교 사이트 모기지마스터의 관계자는 대안으로 보험사주택담보대출을 추천하고 있다. 2금융권에 속한 보험사의 DSR은 1 금융 은행권의 DSR 40%와는 다르게 60%의 DSR이 적용되고, 직장이나 소득에 굉장히 까다로운 은행과 다르게 승인 조건도 비교적 여유로운 데다 작년 5월 이후 보험사 주택담보대출의 금리가 최저금리 부분에서 시중은행과 차이가 없어지고부터 이용자가 늘어나고 있다.


-법정 최고금리 24%에서 20%로 인하

지난 3월 30일 금융당국에 따르면 최고금리 인하를 위한 대부업법·이자제한법 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다. 이에 따라 7월 7일부터 금융회사 대출과 사인간 거래 시 적용되는 법정 최고금리가 24%에서 20%로 인하된다. 일부 전문가들은 고금리 대출 시장의 위축으로 인해 저신용자들이 불법 사금융으로 내몰릴 위험성을 이야기 하고 있다. 기본적으로 보수적인 금융사의 특성도 있지만, 기본적으로 조달금리가 높고 대손 위험성이 큰 부분 때문에 저신용자부터 제도권 대출이 막힐 위험이 큰 것도 사실이다. 하지만 한시적으로 고금리 사용자를 대상으로 한 대체상환상품을 내놓고 햇살론의 금리를 조정하는 등 여러 가지 방안을 내놓고 있다. 과거에는 저신용자나 사업자금이 급하게 필요한 사람들이 많이 이용한 것이 고금리 대출이라면 작년에는 '영끌대출'의 하나로 아파트매매대출만으로 부족할때 후순위담보대출을 받거나 종부세 등 보유 주택의 세금인상과 임대차 3법 시행 이후 세입자를 내보내기 위한 전세퇴거자금대출, 즉 전세보증금 반환 목적의 대출을 받을 수 없어 고금리 대출을 이용하는 경우가 많이 보였다고 금리 비교사이트 모기지마스터의 관계자는 이야기한다. 세입자가 퇴거할 주택이 규제지역에 있고 2주택 이상 보유자는 전세금반환대출을 받을 수 없다는 규제가 있어 현재 거주 중인 주택이 매매계약이 되지 않는다면 아파트후순위담보대출을 제외한다면 퇴거 자금 대출을 받을 수 없었기 때문이다. 이러한 전세퇴거자금목적으로 고금리 대출을 이용자들을 중심으로 20% 이하 금리로 낮추려는 움직임이 많아질 것으로 보인다.


-무주택 실수요자 주택담보대출 기준 완화

서민, 무주택 실수요자를 대상으로 하는 주택담보대출 기준이 완화되고 혜택이 증가한다. 기존에 실수요자 기준은 단 11개월 사이에 증가한 주택가격의 급등을 반영하지 못한 것으로 투기과열지구 내 6억 초과 조정대상지역 내 5억 초과 주택에 대해서는 실수요자 요건에 해당하지 않았다. 하지만 현실적인 시세를 반영해 7월 이후부터는 투기과열지구 9억 이하 조정대상지역 8억 이하까지 대상에 포함했고 소득 제한 부분에서도 1천만 원씩의 증가가 이루어져 좀 더 많은 아파트매매대출이나 빌라매매대출에 서민 실수요자 요건이 적용될 것으로 예상된다. 혜택 부분에서는 최대 4억 원의 제한이 있으며 LTV 20% 증가를 기본으로, 투기과열지구 6억 초과 구간과 조정대상지역 5억 초과 구간에 대해서는 10%의 LTV만 적용된다. 마지막으로 DSR 규제가 적용되지 않는 구간에 대해서는 DTI가 기존보다 늘어난 60% 적용된다. 추가로 보금자리론과 같은 정책모기지 주택담보대출 최대한도를 3억6천만 원까지 확대하고, 만기도 40년까지 확대하며 이후 민간 부분에서도 도입될 수 있도록 논의 중이라고 한다.


-규제기준의 변화?

고가주택 기준이 9억 초과에서 변화될 조짐도 보인다. 주택담보대출에서도 9억이라는 고가주택 기준이 적용되고 있다. 하지만 이러한 기준은 13년이나 된 것으로서 올해 서울아파트 중위가가 11억이 넘어버려 현실적이지 못하다는 비판이 많이 있었다. 지금도 투기과열지구 LTV 산정 기준에 9억 초과 20% 15억 초과 주택담보대출 금지가 적용되고 있다. 하지만 집값 불안을 이유로 고가주택 기준이 변경될지는 아직도 미지수다. 이처럼 끊임없는 부동산과 부동산금융의 변화는 우리를 혼란스럽게 한다. 임대차 3법의 실패처럼 앞으로도 정책실패의 부작용이 언제 올지 불안하다는 것. 이번 5월부터 적용되고 있는 오피스텔담보대출에도 최대 LTV 70%가 적용되어 청년층과 1인 가구의 오피스텔 담보대출에 제한이 생겼다. 마찬가지로 아파트의 시세가 연일 신고가를 갱신하면서 신축 빌라를 중심으로 빌라구매도 활발해지고 있어 빌라담보대출의 필요성 역시 높아지고 있다. 금리비교 사이트 모기지마스터에서는 1금융권부터 2금융권에 포함되는 보험사, 상호금융사, 저축은행, 여신사의 모든 상품을 안내해온 경험을 바탕으로 혼란스러운 상황에서도 최선의 금융컨설팅을 진행하고 있어 금융소비자들에게 추천되는 서비스이다.


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