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주택담보대출 '실수요자 혜택은 증가' '가계대출 총량은 관리' 현실적인 한도와 금리는?

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 103회 작성일 21-07-17 09:02

본문

실수요자 혜택증가와 가계대출 총량 관리 라는 상반된 정책 속에서 금융사별 현실적인 한도와 금리는 어떻게 알 수가 있을까? 

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부동산과 금융의 변화가 다시 한번 시작되었다. 하반기에도 집값 상승이 멈추지 않으면서 패닉바잉이 다시 일어날 조짐도 보인다. 자가보유 즉 내 집 마련이나 주택구매를 위해 90년대 이전까지는 정책자금이나 보조금과 같은 정부의 역할이나 개인 자산에 기대었다면 90년대 이후부터 금융은 주택매매에 큰 영향을 끼치고 있다. 주택이라는 확실한 담보물로 대출을 실행하는 주택담보대출은 금융사의 입장에서도 리스크가 적고 내 집 마련을 원하는 사람은 얼마든지 있다. 이번 코로나 팬데믹 상황이 닥치고 경기 부양을 목적으로 한 유동화 확보와 초저금리 시대의 시작으로 전 세계적으로 집값은 상승했다. 비단 한국 뿐만의 문제는 아닌데 이처럼 큰 상승 폭을 가지게 된 데는 임대차 3법의 영향이 크다고 할 수밖에 없다.


임대차 2 법인 전월세상한제와 계약갱신청구권이 시행된 지 11개월 지난달 마지막 전·월세 신고제까지 도입되어 이제는 임대차 3법이 모두 적용되고 있다. 다주택자의 주택담보대출을 틀어막고 양도세를 올리고 임대수익을 줄였다. 임대인들은 전셋집보다 월세를 선호하게 될 수밖에 없으며 당연히 전세 임대주택은 줄어들 수 밖에 없어 전세 물량에 불균형이 발생하고 전셋값이 폭등했다. 전셋값의 상승은 아파트 시세를 밀어 올렸으며 무주택 실수요자들의 패닉바잉까지 겹쳐 유례없는 집값 상승이 일어나고 있는 것이 현재 상황이다. 이사 철이 다가오며 전셋값이 오르고 있어 다시 한번 집값 상승이 일어날 것이라는 소식이 들려오고 있어 내 집 마련이 필요한 실수요자들을 중심으로 아파트담보대출 한도와 금리를 체크하고 싶어하는 사람들이 늘어났다.


한도 금리를 확인하고자 할 때 가장 추천되는 것이 바로 담보대출 금리비교 사이트 '모기지마스터'다. 주택담보대출에 포함되는 아파트담보대출 빌라담보대출뿐만이 아니라 비주택담보대출인 오피스텔담보대출까지 집합건물을 대상으로 하는 선순위와 후순위담보대출 전반을 알아볼 수 있는 금리비교 사이트 '모기지마스터'(대표번호 1544-3217)의 도움이 있다면 주택담보대출 한도와 금리를 쉽게 비교할 수 있다.


임대차 3법이 시행된 지 단 11개월 만에 집값이 크게 오른 현재 무주택 실수요자들이 내 집 마련을 하기 위한 어려움은 이루 말할 수 없다. 이에 정부에서는 서민 실수요자 요건을 완화하고 혜택을 늘리고 보금자리론에 초장기 모기지를 도입하는 방안을 내놓았다. 하지만 가장 큰 걸림돌은 가계 부채 관리방안의 차주 단위 DSR 규제와 정부의 총량 관리다. 위에서 이야기한 것과 같이 초저금리 시대에 들어온 이후 꾸준하게 늘어나는 가계 부채를 이제는 조절해야 한다고 정부는 생각하고 있다. 따라서 주택담보대출 잔액부터 은행권의 가계대출 총량 관리를 하고 있으며 개인별 DSR을 적용함으로써 가계 부채가 늘어나는 것을 막으려고 하고 있다. 이렇게 상반된 정책이 동시에 시행되다 보니 혼란은 더욱 커지고 있으며 특히 보금자리론의 초장기모기지의 경우 실수요자들 사이에서는 실효성이 떨어지는 정책이라는 의견이 많다. 아무리 보금자리론의 대출 한도를 높이고 대출 상환 만기를 40년까지 늘려준다고 해도 집값이 치솟으면서 보금자리론을 이용할 수 있는 6억 원 이하 아파트가 줄어들었으며 30년이나 35년 40년까지 기간이 늘어날수록 매달 내야 하는 월 상환금은 줄어들지만 총상 환금부담은 늘어나기 때문이다.


하지만 총량 관리나 차주 단위 DSR은 1금융권인 은행에만 해당하는 사항이다 보니 주택담보대출을 취급하는 상호금융사, 여신금융사, 저축은행, 보험사가 포함된 제2금융권에서 작년 중순과 같은 풍선효과나 특판금리를 다시 한번 노릴 수 있을 것으로 '모기지마스터'(대표번호 1544-3217)의 전문가는 이야기하고 있다. 작년 5월 이후 일제히 금리를 내린 보험사 주택담보대출의 판매량은 잘 알려진 사실이다. 이번 차주 단위 DSR 적용 이후에도 DSR이 적용되는 규제지역 6억 초과 아파트를 대상으로 아파트담보대출을 실행한다고 해도 보험사의 DSR은 여전히 지금과 같은 60%가 적용되고 있다. 개인사업자대출을 주로 취급하는 저축은행도 마찬가지다. 저축은행 사업자대출에 대해서는 일체의 규제가 적용되지 않아 빌라 아파트 주택추가담보대출 실행 시 현재와 같은 기준으로 승인할 수 있다.


최근 한국부동산원에서는 시세 조사의 정확도를 올리기 위해 표본의 숫자를 2배~3배 정도로 확대했다. 결과는 우리가 항상 이야기하던 '시장의 상황과 통계의 차이가 심하다' 라는 것을 반영하고 있다. 특히 서울에는 0.02포인트나 차이가 나고 있어 기존 조사방식에 따라 세워진 정책에 대한 불신도 커지고 있다. 집값 오름세의 중심에는 아파트가 있다. 아파트 경매율도 100%를 넘어가는 등 경매를 통해 내 집 마련을 하는 것도 어려운 일이 되고 있다. 이에 신축 빌라나 오피스텔 매매대출을 통해 내 집 마련을 하려는 사람들이 늘어나고 있으며 특히 1인 가구가 많은 청년층을 중심으로 오피스텔구매가 증가하는 추세다.


주택담보대출은 채권순위에 따라 후순위담보대출, 선순위갈아타기, 주택 형태에 따라 아파트담보대출, 빌라담보대출, 오피스텔담보대출, 자금의 목적에 따라 매매대출, 사업자금대출, 생활안정자금대출 여러 가지 방식으로 나눠진다. 하지만 공통으로 가지고 있는 특징은 상환 기간이 길다는 것이다. 전세퇴거자금대출같은 특수한 경우가 아니라면 적게는 5년 많게는 30년 이상 가지고 가는 경우가 대부분이다. 이렇게 오랜 기간 가지고 가야 하는 주택담보대출은 처음 고를 때부터 신중하게, 여러 가지 변수까지 고려해서 결정해야 하는 것은 선택이 아니라 필수이다. 하지만 이러한 주택담보대출 금리비교 시에 수수료를 요구하거나 선입금, 주민등록번호 같은 개인정보를 요구하는 불법 업체의 사기는 꼭 주의해야 한다. 금리비교 사이트 '모기지마스터'(대표번호 1544-3217)는 주택담보대출뿐만이 아니라 각자의 조건에 따라 1금융권의 시중은행부터 2 금융의 보험사, 저축은행, 캐피탈과 P2P금융까지 필요한 자금을 마련할 수 있는 금리비교 컨설팅을 무료로 진행하고 있다.



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