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금리비교 서비스 이용해야만 하는 이유는?

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 44회 작성일 20-11-19 14:35

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우리는 비누를 살 때도 마트에 가서 향기도 맡아보고 재료는 무엇이 들어갔는지 확인하는 등 어떤 비누가 나에게 좋은지 비교해본다. 대출상품 또한 마찬가지 여러 금융사의 주택담보대출부터 아파트담보대출, 신용대출, 자동차담보대출 등 수많은 상품을 비교해볼 수 있는 사이트, 모기지 마스터가 있다.


모기지 마스터는 홈페이지에서 상담 신청 후 상담사를 배정하고, 배정받은 전문상담사와 상담을 통해 보유주택 수, 소득, 부채명세, 주소를 바탕으로 최적의 금융사와 금융상품을 안내하는 컨설팅 서비스를 하고 있다.



◆ 주담대(주택담보대출) 갈아타기는 어떤 금융사에서?

영점대의 저금리 시대가 시작되고부터 주택담보대출 갈아타기에 관심이 몰리고 있다. 1금융권의 시중은행 지점에 방문해서 알아보는 것이 일반적이지만, 최근 생명보험사의 금리가 시중은행과 큰 차인가 없다. 2금융 아파트담보대출의 장점은 정부의 고가주택 기준 9억 원 이상의 주택에 대한 DSR 제한 (시중은행 DSR 40% / 2금융 주택담보대출 DSR 60%) 때문이다. 최근 8월 발표에 따른 서울 아파트 가격의 평균가가 10억이 넘어버린 지금, 9억 원 이상의 주택이 고가주택이라고 하기에도 어려운 게 사실이다. 최적의 금리와 한도를 알아보기 위해서는 금융권을 가리지 않는 것도 중요하다. 2019년까지는 2금융권에 속하는 보험사, 캐피탈, 협동조합, 저축은행의 상품을 사용하면 금리에 상관없이 신용점수가 많이 떨어졌지만, 현재는 금융권 기준이 아닌 금리 기준으로 바뀐 것이다.

예를 들어 시중은행의 3% 금리와 보험사의 2.8% 금리의 대출이 있을 때 이전에는 금리가 낮음에도 보험사 대출을 사용할 때 신용점수가 많이 떨어졌다면 현재는 금리 기준이기 때문에 보험사가 어느 면에서도 유리하다.



◆ 연이은 규제로 인해 혼란스러운 부동산 시장

정권이 바뀐 2017년부터 집값을 잡겠다는 정부의 강력한 의지에 따라 매년 6회 이상의 부동산 관련 정책이 나왔다. 이러한 정부의 시장 개입은 금융권을 가리지 않고 금융사의 기준이 계속 변화하게 되는 결과를 가져왔다. 투기과열지구대출이나 조정지역대출, 전세퇴거자금대출, 2주택자 주택담보대출과 같이 많은 부분을 고려해야 하는 지역이나 상황에서는 자금이 필요해진 사람이 대충이라도 계산해보기 힘든 게 사실이다. 하지만 많은 금융전문가가 있는 모기지 마스터의 전문상담사들은 짧은 상담만으로 실시간으로 변화 중인 혼란스러운 상황에도 나에게 꼭 맞는 결과를 보여줄 수 있다.



◆ 추가자금이 필요할 때는 무엇부터 확인할까?

영점대의 저금리 상황이 된 이유가 코로나 감염병으로 인한 경제 파탄을 막기 위한 유동성 확보를 위해서이다. 경제가 좋지 않으니 당연히 생활자금대출이나 사업자금대출같은 후순위아파트담보대출을 필요로 하는 사람들이 많다. 후순위 주택담보대출은 [주택가격 x LTV - 선순위] 식으로 계산한다. 주택 시세나 LTV 등기부상에 기재되어있는 채권최고액을 생각하는 것보다 먼저 "내가 필요한 자금이 얼마인가"와 "주택가격대비 선순위가 몇 %인가" 부터 확인해봐야 한다. 일반적으로 추가 대출은 2금융이나 대부업 P2P금융을 통해서 해결한다고 생각하기 쉽지만, 주택 시세 대비 선순위가 LTV보다 낮다면 은행권이나 2금융에서 가장 금리가 낮은 보험사에서 아파트 추가담보대출이 가능하다.


◆ LTV 규제가 없는 사업자금대출 

위에서 이야기한 것과 같이 주택담보대출로 대표되는 빌라담보대출이나 아파트담보대출은 시세 x LTV가 기본적이다. 여기서 LTV는 정부의 규제에 따라 정해진다고 생각하기 쉽지만, 사업자금대출은 정부의 부동산규제와 상관이 없다. 저축은행 사업자대출은 각 금융사의 내부기준에 따라 LTV가 정해지는데 최대 100%까지에, 85% 정도가 일반적이다. 사업자 아파트담보대출도 마찬가지인데 선순위를 저금리로 사용하고 있거나 선순위에 중도 상환 수수료가 있을 때 여러 가지 변수를 고려해서 평균적인 금리와 월 상환금 전체이자 등을 계산해볼 필요가 있다. 하지만 사업자금대출은 3개월 후에 어떤 방식으로 사업에 사용했는지 증명해야 한다. 사업자가 있다고 하더라도 주택임대, 매매업은 대출이 전면 금지되어있다.



◆ 금융사에서 인정되지 않는 직업군은?

대출 승인 여부를 결정할 때 빠지지 않는 요소 중의 하나는 소득과 직장이다. 하지만 가끔 금융권에서는 소득이 일정하지 않다면 직장이라고 인정해주지 않는 예도 있다. 개인사업자를 등록하지 않은 프리랜서계통의 직업이 여기에 포함되는데 대표적으로 코딩이나, 일러스트, 3D 작업물 등을 받아서 하는 IT 계통의 외주 프리랜서들이 여기에 많이 속한다. 이런 직업군은 무직자로 분류된다 주부들 같은 경우에도 실질적인 소득이 발생하지 않기 때문에 무직자로 분류된다. 무직자로 분류되는 직업군이 소득을 인정받는 방법은 여러 가지가 존재하는데 신용카드사용자대출처럼 월별 신용카드 사용액을 기준으로 소득을 산정하는 주부대출, 보유한 주택을 기준으로 소득을 산정하는 무설정아파트론, 본인 명의의 자동차를 그대로 타고 다니며 받을 수 있는 중고차담보대출 등 많은 상품이 있다.



◆ 임대차 3법 이후…. 전세퇴거자금이 필요할 때

전세퇴거자금대출에도 많은 규제가 있다. 실질적으로 투기과열지구나 조정지역 등에 2주택을 가지고 있는 임대인이라면 관련법을 기초로 계산하는 것만으로도 벅차다. 실질적으로 계산을 해봐도 대출금이 모자라 결국에는 집을 팔아야 하는 경우가 대부분이고 기간 내에 집이 팔리지 않는 때도 있다. 이럴 때는 주택담보대출이나 아파트담보대출에 묶인 시선을 돌려 자동차담보대출(오토론)이나 무설정아파트론, 보험론, 직장인 신용대출 등의 상품을 이용하는 것도 좋은 방법이다. 전세퇴거자금대출이 무난하게 진행되는 지역이라면 짧은 기간만 사용하는 전세퇴거자금대출의 특성상 금리와 중도상환수수료 등을 꼼꼼하게 계산해서 상환방식이나 금융사를 결정할 필요가 있다.



◆ 주택 형태나 지역에 따른 차이

지역별 LTV나 보유주택에 따라 차감되는 LTV는 어느 정도 이해만 한다면 계산할 수 있다. 하지만 개인적으로 한도와 금리를 계산해보려고 할 때 가장 문제가 되는 점은 금융사마다 따로 있는 내부기준이다. 정부에서 제시한 최대한도는 30%~70% 선이다. 예를 들어 일반지역의 2주택자라면 LTV는 60%가 된다. 하지만 어떠한 이슈로 인해 해당 지역의 경매가가 폭락한다면 A 금융사에서는 LTV를 50%로 제한하고 B 금융사는 40%로 제한하는 식이다. 이러한 내부기준은 각각의 금융사마다 다르고 갱신 기간도 정해져 있지 않다. 따라서 최대한 많은 금융사의 정보를 알 수 있는 전문가의 도움이 꼭 필요하다. 현실적으로 수많은 금융사의 내부기준을 하나하나 개인적으로 조회하면서 다니는 건 너무 힘들고 오랜 시간이 걸린다. 모기지 마스터의 금융전문가와의 상담한 번으로 내 조건에 맞는 금융상품을 한꺼번에 알아보는 것으로 들어가는 시간과 노력을 줄일 수 있다.



◆ 오랜 기간 안고 가야 하는 주택담보대출

주택담보대출은 채권순위에 따라 후순위담보대출, 선순위갈아타기, 주택 형태에 따라 아파트담보대출, 빌라담보대출, 오피스텔담보대출, 자금의 목적에 따라 매매대출, 사업자금대출, 생활안정자금대출 여러 가지 방식으로 나눠진다. 하지만 공통으로 가지고 있는 특징은 상환 기간이 길다는 것이다. 전세퇴거자금대출같은 특수한 경우가 아니라면 적게는 5년 많게는 30년 이상 가지고 가는 경우가 대부분이다. 이렇게 오랜 기간 가지고 가야 하는 주택담보대출은 처음 고를 때부터 신중하게, 여러 가지 변수까지 고려해서 결정해야 하는 것은 선택이 아니라 필수이다. 하지만 이러한 주택담보대출 금리 비교 시에 수수료를 요구하는 불법 수수료나 선입금, 주민등록번호 같은 개인정보를 요구하는 사기는 꼭 주의해야 한다. 


모기지 마스터에서는 주택담보대출뿐만이 아니라 각자의 조건에 따라 1금융권의 시중은행부터 2금융의 보험사, 저축은행, 캐피탈과 P2P금융까지 필요한 자금을 마련할 수 있는 금리비교 컨설팅을 무료로 진행하고 있다.

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